Според законовата рамка, установена в България – Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) и Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ), продажната цена включва всичко придобито от лицето във връзка с продажбата/замяната, включително и възнаграждение, различно от пари.
Всеки продавач е длъжен да предостави информацията за реализирания доход в годишната данъчна декларация и да внесе полагащия се данък в срок от 10 януари до 30-ти април в годината, следващата тази, през която е извършена продажбата.
Що е то: необлагаеми доходи?
За да са доходите от покупката на недвижим имот необлагаеми, имотът чисто юридически следва да бъде със статут на жилище. Параметри, документи по които дадено недвижимо имущество се дефинира като жилищен имот, може да откриете по справка закона за устройство на територията (ЗУТ).
След като вече сте взели твърдо решение да продавате и сте наясно с всички необходими документи за продажба на имоти, то подаването на данъчна деклараця съвсем не трябва да представлява проблем за Вас.
Друг вариант е имотът да е ваша собственост над три години т.е. между датата на покупката и датата на продажбата да са минали повече от три години.
Ако обаче от датата на покупка до датата на продажба, са изминали повече от 5 години, доходите от продажбата също не се облагат. Правилото важи само когато става дума за не повече от два недвижими имота.
Когато обаче говорим за селскостопански и горски имоти, броят на имотите може да бъде неограничен, но трябва да бъде спазен критерият за притежание за срок от над 5 години.
Продажба на имущество, придобито по наследство, завет или реституционен акт, отново попада сред изключенията, като за разлика от общото правило за изискване недвижимият имот да е със статут на жилище, при тези продажби няма такова изискване.
Подаване на годишна данъчна декларация
Всеки, на който някога му се е налагало да подава декларация за доходите си знае, че при наличие на определени предпоставки, би могъл да разчита на отстъпка от стойността на данъка. Например ако декларирате до 500 лв. и подадете годишната си данъчна декларация по електронен път, отстъпката, от която може да се възползвате, е в размер от 5% от данъка за довнасяне по годишната данъчна декларация.
Като цяло, за да получите намаляване на стойността на данъка, трябва да отговаряте на конкретни изисквания:
- Да нямате публични задължения, подлежащи на принудително изпълнение
- Да подадете декларация до 31 март на следващата година
- Да нямате публични задължения, подлежащи на принудително изпълнение
- Декларацията да бъде внесена в срок до 31 март на следващата година
- Но как всъщност може да се подаде данъчна деклараця? Има няколко начина:
- По електронен път с персонален идентификационен код (ПИК), получен безплатно от всеки офис на НАП или чрез квалифициран електронен подпис (КЕП). За да се възползвате то тази услуга, трябва да сте подали заявление в НАП, че желаете да общувате с администрацията по интерне. Според КСО по отношение на самоосигуряващите се лица подаването на годишна данъчна декларация се осъществява само по електронен път;
- По пощата с обратна разписка;
- Срещу входящ номер в определени пощенските станции ;
- По постоянен адрес в офиса на НАП;
- В пощенска станция;
От интернет страницата на НАП и във всеки офис на НАП пък можете да се снабдите с данъчна декларация.
Положителната разлика между продажната и покупната цена при продажбата на недвижим имот се окачествява с понятието “реализирана печалба. Има обаче хипотези, при които доходите от продажба са освободени от данъчно облагане:
- Когато имотът е продаден на цена, по-ниска от първоначалната, на която сте се сдобили с него
- Когато продадете имота на същата цена, на която сте го закупили
Имайте предвид, че дори да прехвърляте собствеността по имота, върху вас може да падне отговорността за заплащането на дължимите данъци и такси по него, тъй като тя често се заплаща по индивидуална уговорка поравно между купувача и продавача.
Релевантна в това отношени е и определената стойност, която имотът Ви е получил, или т.нар данъчна оценка. В тази връзка, от изключително значение е да разберете как да получите данъчна оценка на имот.
Разбира се, съществува и възможност всички такси да бъдат поети от новия собственик на недвижимото имущество.
При всички случаи, ако Ви предстои продажба, е добре да се информирате какви са правата Ви като продавач, защото честите изменения и допълнения на законодателството, могат да Ви изиграят лоша шега.
Най-добре да се запознаете в детайли с всички изисквания по осъществяване на сделката. Имайте предвид, че промените в нормативната уредба обикновено се приемат през декември месец и влизат в действие през следващата календарна година.
Последното, но не и по важност, което трябва да прецените внимателно, е размерът на дължимите данъци около покупко-продажбата. Тук също има значение разликата между продажната и покупната цена. т.е. реализираната печалба.
Доходът се изчислява, като данъчната основа се намалява с десет процента нормативно признати разходи. В резултат получава нова основа за облагане.
И ако все още имате въпроси по темата, не се колебайте да се консултирате със специалист в областта, който да стане Ваш доверен съюзник при продажба на недвижим имот, и да бъде до Вас през целия договорен процес – от начало докрай.
